УЗАКОНЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Сложный процесс оформления документов перед началом застройки, несовершенство законодательства и различное видение ситуации городскими властями и местными органами самоуправления усложняют развитие инфраструктуры частных построек. Внушительный пакет документов и необходимость длительного путешествия по разнообразным инстанциям для того, чтобы законным путем начать застройку иногда вынуждает начинать строительную эпопею, а именно – самовольное строительство с полным отсутствием каких-либо разрешительных документов.
Признаки самовольного строительства
Любое строение или сооружение, построенные без надлежащего проекта, разрешения и на участке, который согласно планам не отводится под строительные работы, автоматически рассматриваются как объект, к которому применяется судебная практика по самовольному строительству. Статья Гражданского кодекса № 376 содержит точное определение понятия «самовольное строительство».
Отсутствие проекта предопределяет, что строительство, реставрация или реконструкция ведутся с нарушением. Это определение справедливо для любых строений. Пункт № 23 Закона 1699 не допускает разности толкований.
Законные основания для возведения объектов:
• соблюдения всех градостроительных условий застройки, с учетом ограничений и особенностей земельного участка. Полный перечень перечислен в Законе № 1699, созданном в 2000-м году, в котором определен порядок начала и этапы планирования строительства;
• выполнение подготовительных работ также потребует разрешительных документов на осуществление деятельности такого типа (это указано в статье 28 Закона №1699);
• работы подготовительного цикла начать вполне возможно без разрешения. Нужно всего лишь получить одобрение от ГАСК. Для неопытного человека общение с инспекциями становится настоящим испытанием − юридическая помощь компании «Правовой центр» будет в таком случае эффективным способом избежать ненужных волнений;
• исполнительный комитет местного совета утверждает решение о перепланировке квартиры или частного домовладения.
Как правильно узаконить строительство
Самовольно построенные объекты не являются собственностью лица, организовавшего постройку. Для того чтобы объект получил статус недвижимого имущества, необходимо оформить комплект правоустанавливающих документов. Далее следует процесс подтверждения или оформления права собственности на собственную постройку.
Существует два способа, позволяющих производить узаконение недвижимости:
1. общий порядок;
2. судебный порядок.
Первый способ предопределяет наличие у застройщика свидетельства, в котором документальным образом зафиксированы права собственности. Четко определенная последовательность действий позволяет оформить бумаги по требованиям нормативных актов.
Начальный этап – владелец объекта недвижимости подает оформленное по установленной форме заявление о признании права собственности в виде пакета документов. Вместе с заявлением на рассмотрение должны быть представлены и другие документы, подтверждающее строительство: проектные чертежи, техпаспорт, перечень документов на землю, экспертные заключения и другие документы.
Следующие шаги сводятся к тому, чтобы весь пакет документов был рассмотрен комиссией исполнительного комитета. В состав комиссии входят инспектора ГАСК. Окончание работы комиссии знаменует получение сертификата, определяющего право собственности по форме, подробно указанной в постановлении КМУ № 923.
Дополнительные разъясняющие документы комиссия вправе потребовать в том случае, если возникают неясные вопросы по выполненным работам, касающимся застройки или из-за специфики конкретного региона.
Стандартный набор документации включает в себя:
• проектную документацию в полном объеме, которая оформлена согласно государственному стандарту;
• акт, который гласит, что объект готов к эксплуатации, согласовывается с исполнительным комитетом местного совета. Подписывают акт проектировочная организация и генеральный подрядчик, исполнители – субподрядчики, непосредственно осуществлявшие строительство, представители компании – страховщика (при оформлении договора страхования недвижимого имущества);
• для владельцев недвижимого имущества или для тех, кто пользуется строением на правах аренды, обязательно наличие подтверждающих документов. В них указано, кому принадлежит право собственности на участок. Это правило не распространяется на помещении административных строений и многоквартирных домов;
• соответствие городскому генеральному плану застройки и региональным нормам определяется выводом Главного управления архитектурно-планировочного отдела городского совета;
• прилагается паспорт фасада строения, в котором четко указываются индивидуальные особенности постройки;
• техническая комиссия выдает экспертное заключение о соблюдении всех норм и требований безопасной эксплуатации объекта согласно существующим стандартам;
• техпаспорт, который оформляется в БТИ;
• прилагаются квитанции об уплате имеющихся штрафов за строительство с нарушением законодательства;
• производственная документация, сохраняющая сведения о выполненных согласно перечню, работах и ответственных исполнителях;
• полный перечень всех организаций и предприятий, принявших посильное участие в процессе строительства объекта;
• перечень подтверждающих качество и соответствие установленным нормам материалов, использованных при строительстве;
• документы, подтверждающие выполнение комплекса природоохранных мероприятий;
• нередко требуется обязательное наличие «добровольного взноса» в местный бюджет;
• акт, подтверждающий прием в эксплуатацию строения завершает мытарства владельца. Он же дает полное основание получить то самое заветное свидетельство из рук местных самоуправленцев.
Для застройщиков частного сектора удобно было использовать упрощенный вариант оформления и сдачи в эксплуатацию домов приусадебного типа, дачных домов и пристроек к ним хозяйственного назначения. Этот упрощенный вариант узаконивания строительства потерял свое действие в 2008 году. С 2009 года подача заявления в инспекционную комиссию ГАСК становится необходимым условием для застройщика. Естественно, что положительное решение на прием объекта в эксплуатацию от сложно идущих на контакт чиновников местного самоуправления должно быть приложено к заявлению.
С 2010 года общий перечень выполнения работ, для которых не обязательно предварительное согласование и получение разрешительных документов, пополнился частными и садовыми постройками площадью до 500 квадратных метров. Остался неизменным принцип предварительного получения разрешения. Основывается это разрешение на соблюдении правил градостроения, с учетом специфики земельного участка, используемого для застройки. От местного совета самоуправления также необходимо разрешение.
.
Перечень документов, которые необходимо подать, чтобы признать за собой право собственности на объект самовольного строительства:
• подтверждающие право на земельный участок документы (к ним относятся и документы на право пользования участком);
• технический паспорт. Выдается он для того, чтобы БТИ указал в нем индивидуальные особенности объекта в виде штампов с заполненными информационными полями;
• обязательно наличие технического заключения о соблюдении всех норм, стандартов строительства и правил выполнения работ. Экспертную оценку проводит соответствующая организация, имеющая лицензию на данный тип деятельности;
• документально зафиксированный факт строительства (в виде договоров подряда и полного комплекта проектно-сметной документации, документов на закупку сертифицированных строительных и отделочных материалов, схем, определяющих порядок монтажа инженерных систем);
• документальные доказательства того, что при осуществлении самовольного строительства не были допущены нарушения правовых полномочий третьих лиц. Согласие необходимо получить от совладельцев участка, использованного под застройку, и собственников соседствующих с территорией застройки участков;
• местные органы власти должны подтвердить свое согласие на осуществление строительства.
Именно в этом вопросе целесообразно будет обратиться к адвокату